在2020年下半年，旅游业的发展前景如何？

2020下半年疫情应该基本上都结束，旅游业开始起开景开业，迎接游人的到来，但是受到疫情的影响，经济提不去，上半年疫情严重，不开工，不上班，没有经济收入，所以没有积蓄，就没有余下钱去旅游，旅游销费开支很大，人们去旅游首先想到吃、住、行这是用到很多钱的方面上上，别说还要购买当地特产物品，东西可以不买，但是吃、住、行、得必须保障的。所以下半年旅游业因疫情缘故会难免进入寒冬时期。

旅游业作为服务业，其价值具有“不可储存性”。因此，说什么未来“坏事可以变成好事”的，都叫站着说话不腰疼。像2003非典一样，随着各种旅游活动的停止，今年旅游业的经济损失已经无可挽回，因此今年旅游业全行业的亏损可能很难避免。虽然不是战斗在一线的医疗机构，但为应对疫情，不管是旅游企业还是旅游从业人员都付出了巨大的代价。疫情控制之后，政府需要系统研究恢复举措，出台政策、最大限度支持旅游业的发展。

今年下半年按照现在的推断应该很不乐观，但愿旅游前景越来越好。旅游使人心情放松，开阔眼界。看不一样的美景。

您好，我是爱旅游的大可，很高兴能够回答您的问题，我分三方面分析如下：

第一：省内游：随着各省的疫情基本控制，各省的省内游已经是最先开放的，估计下半年的旅游市场会是以各省的省内游为主。

第二：国内游：国内游因为各省的疫情情况不一样，控制力度也不一样，各省也不会轻易开放跨省旅游，以免增加一些不可控的情况，

再加上游客的对疫情的害怕心里，不会轻易选择跨省旅游，我想下半年国内游也不会大幅度上升，当然会有所回升，但会很理性。

第三：出境游：看着现在国外的情况，出境游今年是不会游希望了，即使疫苗出来，生产也跟不上，没有疫苗上身，这个病毒感染便不会彻底消失，不会消失的话，那不管是旅游入境国跟我国都不会轻易开放国境。

我的分析如上，旅游人的副业想必是以后必须要有的了，旅游产业太脆弱，希望每个旅游从业者都是顺利度过难关。

eden春山里的开发商是谁？

eden春山里的开放商是天津伊甸园旅游开发有限公司。eden春山里项目地处盘山风景区东，蓟州燕山西大街北。占地面积约3000亩，建设用地约1722亩，约0.6超低容积率的自然生态大盘；聚焦5A级盘山景区、蓟州千年古城区、伊甸园生态教育国际生活示范区“三区一体”， 沿山势与河谷采用两轴两心规划布局，引进英国伊甸园纯正IP并导入英国伊甸园生态教育体系，打造中国高端的国际化自然教育课堂；从而打造集生态环保、自然教育、文化艺术、健康生活、休闲度假于一体的中国“伊甸园”新生活样板小镇。

土地竞买价550万一亩，建成房后最低可以卖多少钱一平米？

550万/亩的地价一般在三四线城市，地级市，二线城市的地价基本都上千万了。容积率2.5-3.5之间，楼面地价2500-3500之间，按3000元算。

我们来计算一下单位开发成本：

1、契税3%，90

2、城市基础设施配套费100-200，取150

3、勘察设计费、规划费、可研费、方案设计费、施工图设计费、审查费、招投标费，规费等50-100，取50

4、开工前场地处理（如场地三通一平，高压线移位等），临时水、临时电、临时排水、临时办公室等，取50

5、建安工程费，包括基础处理，土方，主体工程，安装工程，设备，内外初装修。3.0容积率一般都是25层以上的高层，2000左右，现在建材大幅上涨，2200也很合理。

6、小区配套费，包括水电气暖、道路景观、围墙大门、弱电系统等，300

7、配套公建费，有部分公建是不能销售的，如幼儿园、派出所、居委会、公厕、物业管理用房、消防控制室、人防设施，有的还有会所，门卫等，折合单位成本300左右

8、管理费，一般房地产公司都是三级管理，项目管理费100-200，公司管理费100，集团管理费50，取250

9、营销费，销售价的3%，取300

10、贷款利息，按正常拿地开工一年现金流为正，大概400左右，如果办理手续时间长或销售不畅，成本会增加

11、其他费，如监理费、质量监督费、检查费、竣工验收费、面积测量费，印花税等取50 以上成本合计7000-7500

12、增值税，城建税、教育附加税，500以上

13、土地增值税，30-60%，增值越多交得越多，按最少500计

14、企业所得税25%，按毛利1500计所得税375 以上总成本9000，卖10000，开发商利润1000左右，净，利润率10%，开发周期3年，年化3%，这是非常正常的企业利润和合理的房价了。

大致算下来，一般地价占成本的三分之一，建安等建造成本占三分之一，税费等间接成本占三分之一。

要想解决这个问题，首先必须明确两个问题。

第一，一亩等于多少平米？第二，知道什么是容积率。

一亩约等于666平米。

容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。举个例子：在面积为100平方米的地块上建房，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2.0；如果建3层，每层建筑面积50平方米，总建筑面积150平方米，容积率就是1.5，依次类推。

对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中占的比例。

言归正传。每平米房子的地价成本就取决于两个因素，地价和容积率，计算公式是每平米房屋地价=每亩地价/666*容积率。如果在一亩地上建多层，容积率是2.5，则每平米住房地价为550万/666*2.5，为3303元。如果在一亩地上建高层，容积率是5.0，则每平米住房地价为550万/666*5.0，为1651元。

房屋成本除了地价，还有建筑安装成本、税收成本等等。目前比较高端的住宅，每平米的建安成本约为毛坯建材成本1500元+装潢建材成本1000元+人工成本500元，约3000元。

以容积率为2.5的多层住宅为例，每平米房屋的税外成本为地价成本3303元+建安成本3000元，约为6303元。

所以，竞买价每亩550万元、容积率为2.5的小区，开发商至少卖到每平6303元才不至于亏本（这还没把税务成本等计算在内），如果加上税务成本，融资成本（银行货款利息等）、再加上企业利润，房价就更高了。

各位看官，我把问题说明白了吗？你看懂了吗？欢迎批评指正。