不是同一村村民买的农村房屋合同有效吗？合同里面的违约金条款有效吗？

一、不是同一村村民买的农村房屋合同有效吗？合同里面的违约金条款有效吗？

一、裁判要旨：

对于将房屋出售给本乡（镇）以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。

二、原告起诉：

1．确认王XT、秦MY20**年2月4日签订的《农村宅基地房屋买卖合同》无效；

2．判令秦MY返还王XT购房款210，000元。

三、被告反诉请求：

1．判令王XT继续履行双方签订的《农村宅基地房屋买卖合同》；

2．判令王XT支付秦MY违约金200，000元；

3．判令王XT赔偿秦MY经济损失100，000元。

四、一审法院判决：

一审法院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，宅基地使用权的取得和转让应当符合土地管理法等法律和国家有关规定。本案中，双方均非奉贤区青村镇陶宅村的集体经济组织成员，双方签订的《农村宅基地房屋买卖合同》违反法律、行政法规的强制性规定，应为无效。合同无效后，当事人基于无效合同取得的财产，应当予以返还。现王XT诉请秦MY返还购房款210，000元，具有事实和法律依据，依法应予支持。秦MY反诉请求王XT继续履行合同、支付违约金200，000元及经济损失100，000元，于法无据，不予支持。

一审法院审理后，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2021年9月3日作出判决：

一、确认王XT与秦MY于2021年2月4日签订的《农村宅基地房屋买卖合同》无效；

二、秦MY于判决生效之日起十日内返还王XT购房款210，000元；

三、驳回秦MY的全部诉讼请求。

五、二审法院判决：

本院认为，上诉人秦MY与被上诉人王XT2021年2月4日签订的《农村宅基地房屋买卖合同》系双方真实意思表示。根据查明事实，上述买卖合同载明的标的房屋系本市奉贤区XX镇XX村农村宅基地房屋，双方当事人均非上述青村镇陶宅村的集体经济组织成员，依法不享有宅基地使用权。按照《中华人民共和国民法典》第三百五十二条之规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但是有相反证据证明的除外”，双方因缺乏上述集体经济组织成员身份权利，依法不享有该等宅基地上房屋的所有权。本案双方当事人自行买卖宅基地房屋实质性破坏了土地法及其相关法律渊源保护的农村宅基地相关权益，违反法律、行政法规的强制性规定，原判裁断本案买卖合同关系无效符合法律规定，本院应予维持。

合同无效项下后果处理依法适用返还及价值返还原则，上诉人一、二审坚持继续履行、支付违约金及赔偿缺乏法律及事实依据，本院不能支持。

综上所述，秦MY的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二、农村房屋买卖合同？

这个没有固定格式，你可以参考以下内容：

卖方： (以下简称甲方)，身份证号：

　　买方： (以下简称乙方)，身份证号：

　　甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买私有住房，达成如下协议：

　　第一条 甲方自愿将其房屋出售给乙方，该房屋具体状况如下：

　　甲方自愿将坐落在**市**镇**村**号(自建住宅)的房屋，东至**南至**西至***北至***建筑面积为***平方米(含地上附着物)，出售给乙方。

　　第二条 甲、乙双方议定的上述房屋成交价格为人民币(大写)共**万**仟**佰圓(小写***元)，乙方在**年**月**日前，一次付给甲方。

　　第三条 特别约定：

　　1、甲方保证在房子交付时，甲方在该房屋上不设有他项权，如抵押权等。

　　2、甲方保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷，由甲方承担全部责任。

　　3、因乙方所购房屋为农村集体土地上建筑。该房屋买卖过程中所发生的交易或过户需要本村村民委员会同意或有关部门审批的手续问题，甲方应当积极全力配合乙方一起解决妥善。若因此引发相应纠纷的，由甲方负责处理。

　　4、如乙方所购房屋以后可以办理房产证时，甲方应予以积极配合，但相关费用由乙方自行负担。

　　第四条 该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

　　第五条 如国家征地，土地赔偿归乙方所有，住房面积赔偿归乙方所有。

　　第六条 本合同签订之后，房价涨落，买卖双方不得反悔。

　　第七条 今后如乙方就此商品房出卖时，需要甲方签字时，甲方无条件给予配合。

　　第八条 本合同未尽事宜，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议，补充协议与本合同具同等法律效力。

　　第九条 本合同自甲、乙双方签字之日起生效。

　　第十条 本合同一式两份，甲、乙双方各执一份。

　　甲方(签章)：___乙方(签章)：__

　　中证人(签字)：

　　联系电话：_________

　　_____年_____月_____日

三、农村房屋买卖合同效力问题？

发表本文之前，请先允许我介绍一下自己。北京市中淇律师事务所律师，从业以来擦怒处理大量的有关农村房屋相关诉讼，包括农村房屋的买卖、租赁，以及农村自建房、宅基地的分家析产、继承等相关纠纷的案件，过程中经过详细的分析检索，依法依规帮委托人处理房产纠纷事务，结果均收到当事人的一致好评。为此，在这里，特简单总结一下有关处理农村房屋买卖中常见的一种情形，就是本村村民将宅基地出卖给非本村村民，现在面临拆迁，受拆迁利益的驱使，势必会考虑当初所签订的买卖合同效力问题。那问题是非本村村民买卖农村房屋合同是否有效，有一种情形，即使出卖给非本村村民，买卖合同也是有效的，就是在连环交易中最后一手的买受人是本村村民时。

什么是连环交易？出卖人是本村村民，其将农村房屋转让给第一手买受人，第一手买受人又将房屋转让给第二手买受人，甚至接连转让给其他买受人，由此发生的情形称之为连环交易。出卖人起诉主张农村房屋买卖合同无效时，如何认定农村房屋买卖合同的效力？

从北京地区法院的裁判案例来看，多数法院认为：

若第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，且起诉时的房屋买受人也不是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，转让房屋后导致宅基地使用权的非法流转，损害了集体经济组织的权益，农村房屋买卖合同应当认定为无效合同。

反之，第一手买受人不是房屋所在地集体经济组织成员，但起诉时的房屋买受人是房屋所在地集体经济组织成员，因宅基地使用权并未转移给集体经济组织以外的成员，农村房屋买卖合同应当认定为有效合同。

换言之，只要最终一手买房人为房屋所在地集体经济组织成员，那么前面多手的连环买卖合同均有效，无论其对应的受让人是否为房屋所在地集体经济组织成员。

参考案例：（2017）京0115民初2319号、(2018)京0111民初7641号、（2019）京02民终4717号

对司法实践中引发的纠纷，如果需要走诉讼程序，建议最好事先咨询房地产方面的专业律师，以少走弯路，更好地解决自己所面临的问题。

四、农村房屋买卖合同怎么写，农村房屋买卖合同范本？

甲方(卖方)：__________

乙方(买方)：__________

甲、乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，并经土地所有权人同意，达成以下合同条款：

一、甲方自愿将坐落在房屋院落(包括：正房间、厢房间)出卖给乙方，并将与所出卖房屋相关的土地使用权同时转让给乙方。该院落具体位置为：

东邻：西邻：

南邻：北邻：

登记长度为：米、宽度为米，面积共平米。

二、该院落相关的附属物同时全部转让，附属物包括：

三、、双方议定上述房地产及附属建筑物总价款为人民币大写;即人民币小写元。乙方在合同生效时一次性付清。

四、甲方应在前将该房屋交付乙方;届时该房产应无任何担保、抵押、房产瑕疵，无人租住、使用;无欠账，如电话费、水电费、物业管理费、取暖费、入网费、有线电视费等，

五、本合同生效后，一方如不能按规定交付房产或按规定支付房款，每逾期一日，应向对方支付五十元违约金。

六、甲方保证该房产合法、权属清楚、有合法的土地使用权。并已经取得全部共有人的一致同意。若因产权、使用权或其他产权原因而导致乙方无法正常使用，甲愿意赔付乙方全部转让款、房屋的改造、建造、装修等费用及土地增值部分。

七、合同生效后甲方有配合乙方办理相关产权证照转移义务，如因政府原因确实无法办理产权转移手续，甲方须把相关证件交乙方保存。如遇政府征地拆迁，该院落的拆迁利益(包括拆迁补偿款、回迁房等)全部归乙方所有。

八、其它：

1、本协议未尽事宜须经双方协商解决，并签订相应的补充协议。

2、本协议经甲乙双方签字、盖章，村委会签字盖章后生效。

3、本协议电脑打印一式三份，各方各执一份。

甲方(卖方)：__________(印)身份证号：__________

住址：__________电话：__________

__________年__________月__________日

乙方(买方)：__________(印)身份证号：__________

住址：__________电话：__________

__________年__________月__________日

村委会意见：__________

村委会盖章：__________

__________年__________月__________日

五、农村房屋的买卖合同怎么写？

你这样问得太笼统，别人没法回答。

建议登陆“合同起草助手”微信小程序，查询下载类似的合同范本，参考使用。

必要时，找专业人士把关。

六、农村房屋翻修合同

农村房屋翻修合同是指农村地区进行房屋翻修时所订立的合同。在农村地区，房屋翻修是一项重要的工作，需要确保合同的正确性和合法性。

合同条款

以下是一份农村房屋翻修合同的示例，供参考：

以上是一份农村房屋翻修合同的示例，具体内容可根据实际情况进行调整和修改。

七、农村房屋装修合同

农村房屋装修合同

农村房屋装修合同是一份被用于约定农村房屋装修工程条款的合同。在进行农村房屋装修之前，签订一份明确的装修合同非常重要，以确保双方权益得到保护。

一份有效的农村房屋装修合同应该包含以下重要条款：

1. 需求分析与设计要求

合同应明确双方对于装修工程的需求和设计要求。这包括房屋装修的具体内容、装修材料的选择、装修风格的确定以及装修工程的时间安排等。

例如，装修合同应明确装修工程是否包括室内外的石材铺设、电路改造、墙面粉刷、卫生间改建等具体工作，以及双方对于装修材料的品牌、质量等要求。

2. 施工条款

合同应明确装修工程的施工细则，包括施工过程中的安全措施、施工队伍的要求、施工质量要求以及各方的责任等。

例如，装修合同应明确谁负责提供装修所需的材料、设备，谁负责组织施工队伍进行施工，以及双方对于施工过程中出现的质量问题如何解决。

3. 装修费用与支付方式

合同应明确农村房屋装修所需的费用以及支付方式。这包括装修费用的具体金额、付款的时间节点以及付款方式等。

例如，装修合同应明确总装修费用、首期付款比例、阶段性付款比例或尾款支付方式等重要内容。

4. 保修条款

合同应明确装修工程的保修期限以及保修范围。这是为了确保装修工程质量，并在保修期内解决因质量问题引起的修复或更换。

例如，装修合同应明确装修工程的保修期限，以及在保修期间出现的石材开裂、墙面脱落等问题的解决方式。

5. 违约责任

合同应明确双方违约时应承担的责任和惩罚措施。这是为了确保双方按照约定履行各自的责任。

例如，装修合同应明确如果一方未按时支付费用或提供装修所需材料等行为，应承担的违约责任，包括是否有滞纳金或违约金等。

6. 解决争议方式

合同应明确双方在发生争议时的解决方式。这有助于降低因装修工程引起的纠纷导致的损失，提前确定解决的方式。

例如，装修合同应规定在发生争议时，双方是否需要通过协商、仲裁或诉讼等方式解决，并约定解决争议的地点和适用的法律法规。

总结

农村房屋装修合同在确保双方权益的基础上，规范了装修工程的具体要求、费用支付方式、保修期限和责任等内容。签订一份完整的农村房屋装修合同对于双方来说都是十分重要的。

因此，在进行农村房屋装修时，建议业主务必与装修公司签订一份详细的装修合同，明确双方权益，以避免后期产生纠纷或质量问题。

最后，作为业主，我们也要做好装修过程的监督和管理工作，确保装修工程按照合同约定进行，并在工程完工后进行验收，以保证装修质量和后续使用的安全。

八、农村房屋买卖合同范文？

农村房屋买卖合同一般包括房屋的基本信息、买卖双方的姓名、身份证号码、地址、房屋交付时间、价格、付款方式等内容。其中要注明房屋是否唯一所有，是否存在争议、抵押等情况，确保交易的合法性和安全性。

购房人应该认真阅读合同，确认自己的权利和义务，防止发生不必要的纠纷。

九、农村房屋出租合同范本？

下面是农村房屋出租合同的范本：1. 出租人（甲方）：2. 承租人（乙方）：3. 出租房屋地址：4. 出租用途：5. 租赁期限：6. 房屋出租价款及支付方式：7. 押金金额：8. 交房时间：9. 房屋保养和维修：10. 违约责任：11. 合同解除：12. 争议解决方式：13. 合同生效及其他事项：这是农村房屋出租合同的范本。

因为这份合同包含了出租人和承租人的信息、房屋地址、出租用途、租赁期限、价款支付方式、押金金额、交房时间、保养及维修、违约责任、合同解除、争议解决方式等关键信息。

如果您需要订立农村房屋出租合同，可以根据这份范本进行修改和完善，以达到合同的合法性和有效性。

同时，出租人和承租人在签订合同前应认真审阅，并可咨询相关专业人士。

十、农村房屋的买卖合同无效怎么办？

案情简介：

2012年，王娟与签订房地产买卖契约，约定王娟将其名下建筑面积约为250㎡、集体土地使用证载明的土地面积为101.6㎡的房屋作价26万出售给张奇。张奇支付全部购房款后，王娟亦将房屋交付给张奇。之后，张奇对涉案房屋进行了装饰、装修。

2019年，王娟向法院提起诉讼，法院判决王娟与张奇签订的房屋买卖契约无效，张奇将涉案房屋返还给王娟，王娟返还张奇购房款260000元及利息，并赔偿张奇房屋装饰装修款200885元。

2020年，张奇自行委托评估公司评估，涉案房屋涉案房屋价格为851865元，后张奇提起诉讼，请求判令王娟赔偿房屋增值损失590865元。经张奇申请，法院委托评估有限公司出具评估报告，报告载明对涉案房屋同类地段同类型商品房在2012年2月和2020年7月的单价分别为7518元、9269元。

裁判结果：

一审法院：

王娟赔偿张奇经济损失35000元，限判决生效后十日内付清。

二审法院：

张奇不服一审法院判决，向市中院提出上诉。

一、撤销区人民法院民事判决；二、王娟赔偿张奇经济损失400000元，限本判决生效后十日内付清。

再审法院：

王娟不服二审法院判决，向省高院申请再审。

驳回王娟的再审申请。

评析：

本案争议焦点为双方对案涉房屋买卖契约无效应承担的责任以及王娟是否应当赔偿张奇房屋增值损失，笔者认为王娟应当对房屋买卖契约无效承担主要责任，并应当赔偿胀气的房屋增值损失，理由如下：

第一，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”

本案因买卖涉案房屋引起，关于房款支付、房屋交付等事实均发生在2021年1月1日前，即均发生在民法典施行前，故本案应当使用合同法的规定。

第二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

关于双方过错责任的认定，本案中王娟明知张奇非当地集体组织成员却仍将涉案房屋出售给张奇，且在涉案房屋出售多年后，因涉房屋面临拆迁便通过起诉张奇索要房屋，违背了诚信原则，故应当对涉案房屋买卖契约无效承担主要责任；张奇作为完全民事行为能力人，在购买涉案房屋时未完全尽到审慎的义务，未对相应的法律风险予以充分的了解，对涉案房屋买卖协议无效具有一定的过错，应当承担次要责任。

关于因王娟的过错给张奇造成的损失，应当包括间接损失。涉案房屋买卖协议无效后，王娟返还装修款200885元、购房款26万元的利息，属于对张奇的直接损失进行赔偿。近年来房价大幅上涨，若张奇当年用26万元购买相应面积的其他房屋或者其他地段的商品房，该房屋的价格必定也会有所上涨，截至张奇起诉时，该房屋的价格与26万的差额，即为房屋的增值部分，亦为王娟因合同无效给张奇造成的间接损失，王娟应当予以赔偿。

至于间接损失的赔偿数额，再审法院虽然驳回了王娟的再审申请，但是二审法院直接以张奇自行委托的评估公司给出的涉案房屋评估价格酌情认定张奇的间接损失，笔者认为有失偏颇，依据法律的有关规定涉案房屋的价格，应由双方共同委托的或者法院委托的评估机构进行评估，法院根据双方共同委托的或者法院委托的评估公司的评估价格酌情认定张奇的间接损失。